안녕하세요, 맨땅부자입니다.
1부에서 ‘경매의 숨은 매력’을 소개해드렸더니 많은 분들이
“그래서 실제로 경매는 어떻게 진행되나요?”라고 질문을 주셨어요.
맞습니다.
경매는 ‘절차’를 이해하면 훨씬 더 쉽고 안전하게 접근할 수 있습니다.
오늘은 법원 경매의 전체 흐름을 실제 사례와 함께 쉽게 알려드릴게요.
🧭 경매의 전체 흐름, 한눈에 보기
경매는 보통 아래와 같은 7단계로 진행됩니다.
1️⃣ 경매 개시
2️⃣ 매각기일(입찰) 공고
3️⃣ 현장 조사 및 권리분석
4️⃣ 입찰 참여
5️⃣ 낙찰 및 허가 결정
6️⃣ 잔금 납부 및 소유권 이전
7️⃣ 명도 및 사후 활용
📌 단계별 설명 + 실전 팁
1️⃣ 경매 개시
채권자(은행, 개인 등)가 담보로 잡은 부동산의 채무가 이행되지 않으면
법원에 ‘경매신청’을 합니다.
→ 이후 법원에서 감정평가, 등기부 조회, 현황조사 등을 실시하죠.
✔️ 이 단계에서 중요한 건 ‘등기부등본과 채권자 순위’입니다.
첫 등록된 권리가 낙찰 후에도 살아남을 수 있어요.
2️⃣ 매각기일(입찰일) 공고
경매 물건이 법원 경매 사이트에 등록됩니다.
‘매각기일’이 정해지면 물건 상세 정보, 입찰 최저가, 점유 상태 등이 공개됩니다.
💡 꿀팁:
- 대법원 경매정보 사이트 (https://www.courtauction.go.kr/)를 활용하세요.
- 굿옥션, 지지옥션 등 유료 플랫폼은 분석 자료와 시세 참고에 유리합니다.
3️⃣ 현장조사 + 권리분석
본격적인 투자 판단의 시작입니다.
✔️ 직접 가서 건물 상태, 입지, 주변 시세, 임차인 존재 여부 등을 확인하고
✔️ 등기부등본, 매각물건명세서로 권리관계를 분석합니다.
“선순위 임차인은 배당받고 안 나갈 수 있어요”
“유치권, 가압류, 가처분이 있으면 조심하세요”
📍 이 부분은 3부에서 깊이 있게 다룰 예정입니다.
4️⃣ 입찰 참여
입찰일에는 정해진 법원에 가서
📄 입찰표, 보증금(10%), 신분증을 가지고 제출합니다.
현장에서는 각 입찰자가 봉투에 써낸 금액을 개봉하며 낙찰자를 발표하죠.
보통 오전 10시 전후에 개시하며, 대형 사건은 입찰자 수가 많습니다.
💡 꿀팁:
- 첫 입찰은 너무 공격적으로 가지 마세요
- 입찰가 산정 시 시세·하자·권리 리스크 감안 후 3~5% 여유를 두는 것이 좋습니다
5️⃣ 낙찰 및 허가 결정
낙찰되면 ‘낙찰결정기일’을 기다립니다. (보통 7~14일 후)
이때 이해관계인의 이의가 없으면 낙찰 허가 결정이 내려지죠.
✔️ 이때부터 잔금 납부 기한(30일)이 정해집니다.
(기한 내 연장 신청 가능)
6️⃣ 잔금 납부 & 소유권 이전
잔금을 기한 내 납부하면
→ 매각결정이 확정되고
→ 소유권 이전 등기 가능 상태가 됩니다.
이때 등기이전, 부동산세 등록, 관리비 정산, 전입신고까지 마무리합니다.
※ 대출을 활용할 경우, 금융기관과 타이밍을 잘 조율해야 합니다.
7️⃣ 명도 (입주 또는 활용 준비)
점유자가 있으면 명도 절차가 필요합니다.
🛠️ 실전에서는
- 협의 퇴거
- 명도 소송
- 강제집행 등의 절차가 가능하지만
→ 90%는 협의로 해결됩니다.
명도 후에는
🏠 실거주
💼 임대 수익
🧱 리모델링 및 매각 등으로 연결할 수 있죠.
🎯 예시로 이해해보는 경매 절차
📍 사례: 경기 군포시 산본동 A아파트 59㎡
- 감정가: 2억 4000만 원
- 입찰가: 1억 9200만 원
- 낙찰자: 2억 1500만 원
- 잔금 납부 후 전세 세팅 → 수익률 약 10.2%
- 총 소요 기간: 약 75일
➡️ 절차만 익히면, 이렇게 빠르고 탄탄한 수익 구조가 만들어집니다.
💬 한눈에 요약 – 경매 절차 키워드
🔚 마무리하며
경매는 복잡해 보이지만, 흐름만 알면 오히려 일반 매매보다 명확하고 체계적입니다.
공개된 정보 + 절차에 따라 움직이는 시스템이기에
잘만 공부하면 초보자도 얼마든지 안전하게 시작할 수 있습니다.
📌 오늘 소개한 절차는 여러분이 경매의 전반 흐름을 한 번에 이해할 수 있도록 정리한 것이고,
다음 글부터는 각 단계별 핵심 팁을 구체적으로 파고들 예정입니다.
🧭 다음 편 예고
👉 [3부 – 권리분석이 핵심이다! 물건을 고를 줄 알아야 산다]
- 등기부 등본 보는 법
- 낙찰 후 인수할 권리, 말소될 권리 구분하기
- 깔끔한 물건 vs 위험한 물건 구별법
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