안녕하세요, 맨땅부자입니다.
경매를 진행하기 전 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 입찰 전략입니다.
경매의 입찰은 단순히 돈을 얼마 부를 것이냐에 그치지 않고, 누가 먼저 손을 들 것인가, 몇 번의 입찰을 할 것인가에 대한 전략이 필요합니다.
입찰을 성공적으로 마치기 위해서는 시장의 흐름, 물건의 상태, 경쟁자 분석까지 세밀하게 파악해야 합니다.
이번 4부에서는 입찰 전략을 세우는 방법과 첫 입찰에서 성공하는 방법에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.
📍 입찰가 설정, 어떻게 해야 할까?
입찰가를 설정하는 것은 단순한 숫자의 문제가 아닙니다.
내가 이 물건에 얼마까지 지불할 준비가 되어 있는지를 냉정하게 파악해야 합니다.
여기서 중요한 건, 시세와 물건의 상태를 고려해 합리적인 입찰가를 설정하는 것입니다.
✅ 1. 시세 분석을 통한 입찰가 설정
입찰가를 설정할 때 가장 기본적으로 해야 할 일은 시세 분석입니다.
경매 물건이 위치한 지역의 현재 시세를 체크하고, 감정가와 매각가의 차이를 이해해야 합니다.
- 시세 확인:
지역의 시세는 부동산 앱, 부동산 중개업체, 대법원 경매 사이트에서 제공하는 시세 파악 자료를 통해 알 수 있습니다.
시세를 알면 감정가가 과대평가된 건지, 적정한 건지를 가늠할 수 있습니다. - 감정가와 낙찰가의 차이:
경매의 최저입찰가는 감정가보다 낮습니다. 하지만 입찰 경쟁이 치열하면, 감정가보다 높은 가격에 낙찰될 수 있습니다.
그렇기 때문에 입찰가를 시세와 비교하여 예상 범위 내에서 설정하는 것이 중요합니다.
✅ 2. 물건의 상태 분석을 통한 입찰가 설정
경매 물건의 상태도 입찰가 설정에 중요한 영향을 미칩니다.
물건의 하자, 리모델링 필요 여부, 점유 상태 등을 체크해야 합니다.
- 건물 상태:
물건이 오래된 아파트인지 새로 지어진 상가인지에 따라 리모델링 비용을 따져야 합니다.
예를 들어, 공실인 상가라면 추가 리모델링 비용을 고려하여 입찰가를 결정합니다. - 점유 상태:
점유자가 있는 물건이라면, 명도 소송을 고려해야 하므로 입찰가를 낮추어 입찰하는 것이 좋습니다.
만약 임차인이 있는 물건이라면, 전세금 지급 여부를 체크하여 예상되는 배당을 계산해야 합니다.
✅ 3. 경쟁자 분석을 통한 입찰가 설정
경매에서 중요한 점은 입찰 경쟁자가 얼마나 될 것인가를 예측하는 것입니다.
경매 입찰에 경쟁자가 많으면 그만큼 가격이 올라가기 때문에 이를 고려해 입찰가를 설정해야 합니다.
- 입찰자 수 예측:
경쟁이 치열할 것으로 예상되는 물건일 경우, 너무 높은 입찰가로 시작하지 않도록 주의하세요.
경쟁자가 적을 경우, 조금 더 공격적인 입찰을 해도 낙찰 가능성이 높습니다. - 직접 현장 조사:
입찰 전, 현장 방문을 통해 경매에 참여할 사람들을 직접 눈으로 확인해보세요.
현장에 참석하는 입찰자의 수나 분위기를 보면, 경쟁을 예측할 수 있습니다.
📍 첫 입찰, 꼭 기억해야 할 5가지 전략
입찰 초보자는 첫 입찰에서 실수할 확률이 높습니다.
하지만 첫 입찰에서 경험을 쌓고, 실수를 줄여가면 점차 경매에 익숙해질 수 있습니다.
다음은 첫 입찰에서 꼭 기억해야 할 전략들입니다.
✅ 1. 초기 입찰가를 높게 설정하지 말자
첫 입찰에서 너무 높은 금액으로 입찰하면, 다른 입찰자들에게 눈에 띄게 됩니다.
일반적으로 경매의 초반 입찰가는 시세보다 낮게 시작하는 것이 유리합니다.
너무 빨리 경쟁을 시작하면, 오히려 경쟁을 부추기게 되어 가격만 올라가게 됩니다.
✅ 2. 입찰 가격을 적정선으로 설정
감정가에 비해 시세가 낮다면 입찰을 공격적으로 할 수 있지만,
감정가와 시세 차이가 너무 크면 경쟁을 피하는 것이 좋습니다.
시세의 80% 내외로 입찰가를 설정하고, 이후 입찰자가 늘어나면 조금씩 5~10%씩 올려가는 전략이 좋습니다.
✅ 3. 시간 끌지 말고 바로 입찰하기
입찰 시 시간을 끄는 것은 매우 비효율적입니다.
보통 경매 시작 후 10분 이내에 첫 입찰을 진행하고, 이후 낙찰가에 다가가는 전략이 유효합니다.
✅ 4. 최저입찰가로 경쟁하지 말자
최저입찰가는 감정가의 70~80%입니다.
하지만 최저입찰가는 경쟁을 유도할 뿐 실제 낙찰가는 최저입찰가보다 올라갈 가능성이 크기 때문에, 최저입찰가를 입찰하지 않는 것이 좋습니다.
✅ 5. 입찰가에 대한 유연성 유지
경매에서 가장 중요한 것은 심리전입니다.
첫 입찰에서는 낙찰가가 최저입찰가보다 높게 형성될 확률이 높으므로,
자신의 입찰가를 유연하게 조정하며, 낙찰 후 가격에 대해 냉정한 평가를 내리는 것이 중요합니다.
📍 입찰 과정에서의 심리전
입찰은 단순히 숫자의 싸움이 아닙니다.
경쟁자들과의 심리적 싸움이기도 합니다.
다음은 입찰 과정에서의 심리전을 잘 이겨내는 방법입니다.
✅ 1. 경쟁자가 초반에 너무 높은 금액을 부르면, 절대로 흥분하지 말자
경매에서 입찰자가 초반에 과도하게 높은 가격을 부를 때,
흥분하거나 무리하게 따라 가지 말고 자신이 설정한 입찰가를 지키는 것이 중요합니다.
그렇게 되면 후반부에 입찰자들이 자연스럽게 빠질 확률이 높아집니다.
✅ 2. 자신이 낙찰가를 지불할 준비가 되어 있는 금액을 넘지 말자
입찰 과정에서 낙찰을 목표로 하지만,
자신이 지불할 준비가 되어 있는 한도를 넘지 않도록 반드시 주의하세요.
입찰가가 너무 올라가면, 예기치 못한 부담을 느낄 수 있습니다.
📍 결론: 입찰 전략의 핵심은 ‘준비된 마음’
경매에서 성공적인 낙찰을 위해 가장 중요한 것은 정확한 준비입니다.
시세를 파악하고, 물건을 분석하며, 입찰가 설정과 심리전까지 전략적으로 접근하면
첫 입찰에서 충분히 성공할 수 있습니다.
다음 편에서는 경매 후 잔금 납부와 명도 과정에 대해 다뤄볼 예정이니,
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🧭 다음 편 예고
👉 [5부 – 낙찰 후 해야 할 일: 잔금 납부부터 명도까지]
- 낙찰 후, 잔금 납부부터 명도 소송까지의 과정
- 명도 소송 시 주의할 점
- 임차인 퇴거를 위한 전략
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