🏡 [2024타경59684] 시흥 배곧 SK뷰 경매분석 💥 3억대 물건! 실투자금 3천으로 시작하는 아파트 투자 전략

 

✨ INTRO | “지금은 배곧을 주목해야 할 때”

경기도 시흥시 배곧신도시는 최근 몇 년 사이 GTX-C 연장·배곧서울대병원 개발 등 굵직한 호재로 주목받고 있습니다.

이번 물건은 배곧 SK뷰 대단지 아파트, 실거주·임대 모두 가능한 전용 62㎡형 3룸 구조입니다.

낙찰가 기준 3억 초반대, 실투자금 3,000만 원대 가능!

중소형 실수요자 타깃으로 유리한 구조입니다.

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📌 물건 요약

 

항목	내용
사건번호	2024타경59684
위치	경기 시흥시 배곧3로 27-7, 시흥배곧SK뷰 712동 401호
전용면적	62.83㎡ (약 19평)
감정가	4억 6,900만 원
2차 최저가	3억 2,830만 원 (70%)
매각기일	2025.04.09 (2차)
입찰예상가	4억 2천만 원 ~ 4억 4천만 원
전세가 시세	약 3억 2천만 원 수준
임차인	있음(손xx, 대항력 없음)
대출 예상	2억 8,140만 원(80%)

 

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1️⃣ 입지 분석 📍 “교통, 교육, 생활 인프라가 모두 갖춰진 배곧 핵심입지”

배곧의 교통, 병원, 교육, 주거환경이 어우러진 평온하고 이상적인 신도시 느낌

📌 시흥시 배곧동 135, 배곧3로 27-7 | 시흥배곧SK뷰 712동 401호

🚇 교통 접근성

• 현재 교통
• 서해선 오이도역 차량 약 10분 거리
• 수인분당선·4호선 환승 가능
• 광역버스 M버스, 일반노선 다수 → 서울 도심 및 인천 진입 수월
• 계획 교통
• 🚄 서해선 배곧역 신설 확정 (2028년 예정)
• → 시흥 배곧 내역에서 서울 여의도까지 30분 내 접근성 확보
• 🚝 GTX-C 시흥 연장안 (타당성 재검토 중)
• → 서울 강남권 초고속 접근 가능성 있음

🔍 배곧역 개통 시 '서울 출퇴근 30분대 생활권' 진입 → 시세 급등 기대

 

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🏫 교육 인프라

• 도보 5~10분 이내에 초·중·고 교통 안전 통학 가능
• 🏫 배곧초, 배곧중, 배곧해솔중, 함현고 등 밀집
• 🏫 배곧 서울대 캠퍼스 유치 확정
• 교육 + 연구 + 의료복합단지 형성 중

✅ 맹모 3천지 효과 기대 → 학부모 실수요 안정적 유입

 

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🛍️ 생활 편의성

• 대단지 아파트 중심 상가: 병원, 약국, 학원, 커피숍, 키즈카페 등 다양
• 도보 10분 이내 배곧중심상업지구
• → 이마트, 롯데리아, 스타벅스 등 편의시설 밀집
• 배곧한울공원·해안산책로 가까움 → 조망 + 여가공간 보유

🌳 거주만족도 + 휴식환경까지 우수한 입지

 

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2️⃣ 상권 분석 🛍️ “실수요 기반의 강한 생활상권 + 유입형 소비권역”

 

배곧 중심상업지구의 활기찬 분위기, 가족 단위 유동인구, 로컬 상점의 감성

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🧍‍♂️ 유동인구 & 수요층

• 배곧신도시 총 주거인구 약 6만 명 이상
• SK뷰 단지만 1,400세대 이상 대단지
• 서울대 시흥캠퍼스 입주자 + 의료인력 + 교육 종사자 유입 예정

🔍 신혼부부·3~4인 실수요층 + 미래 자족수요 동시 확보

 

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🏬 상권 구성

• 1차 생활형 상권: 아파트 단지 내 중심상가 (도보 3분)
• 커피숍, 편의점, 약국, 어린이집, 미용실, 필라테스 등
• 2차 배곧중심상업지구: 도보 10분 내 접근
• 학원가 밀집 → 초·중·고 자녀세대 임차 수요 높음
• 브랜드 음식점, 병원, 스타벅스, 카페거리 활발

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💸 임대수익 환경

• 전세가율 95% 내외, 평균 전세가 3.2억 원
• 전세 수요 강세 → 공실 리스크 낮고 실투자금 최소화
• 월세 시 500/100~120 가능 (중저가 실거주자 타깃)

✅ 배곧은 실거주 수요 강한 지역 → 임대형 장기보유 전략 적합

 

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3️⃣ 권리 분석 ⚖️ | 임차인 존재하지만 인수 가능성 낮음

 

 

법률사무소의 따뜻한 분위기와 부동산 권리 검토의 신중함

• 📌 임차인 손무석: 전입 있음(2021.09.13), 확정일자 없음
• ❗ 배당요구 X, 보증금도 미상 → 인수 가능성 낮음
• 말소기준권리: 2018.11.22 교보생명 근저당
• 이후 설정된 모든 근저당, 압류, 가압류는 소멸

✅ 점유자 인도 시 명도 협상 필요, 법적 인수 리스크 낮음

 

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4️⃣ 개발 호재 분석 🏗️ “의료 + 교통 + 주거자족 도시화의 선도 핵심지”

 

 

재개발 현장, 고층 빌딩, GTX나 서해선 같은 철도, 도시 확장 지도

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🏥 1. 서울대 시흥 캠퍼스 + 서울대병원

• 서울대 시흥캠퍼스 부지 내:
• 의대·치대·공대·의료연구원 + 시흥서울대병원(2027년 개원 예정)
• R&D 인력·의료 인프라 대규모 유입

🔍 실제 입주 시 배곧 전체 시세 상승 기대 + 고소득 주거 수요 확보

 

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🚇 2. 교통 인프라 확장

• 서해선 배곧역 확정 → 수인분당선·GTX와 연결성 확대
• GTX-C 연장 논의 중 → 수도권광역급행철도와 직접 연결 시 강남·양재 20분대 진입 가능성

✅ 배곧역 개통만으로도 시세 레벨업 유력

 

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🌆 3. 배곧 2지구 추가 도시개발

• 배곧 1지구(현 SK뷰 단지 등) + 2지구 개발 확장 예정
• 생활권 확장 + 고급 주거단지 공급 예정
• 시흥시청-배곧행정타운 연결 도로 개설 중

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🌉 4. 시흥 스마트허브·인천 송도 연결 배후도시 역할

• 인천·송도와 가까운 위치 → 직주근접 인구 유입
• 2025년 기준 약 2만 개 기업 입주된 시흥스마트허브 배후 주거지

🧠 직장인 수요 확보 + 서울/송도 출퇴근 복합 거주지로 가능성 큼

 

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📌 종합 요약

배곧은 서울, 인천, 시흥을 연결하는 핵심 신도시로

교육, 의료, 교통, 직주근접, 상업까지 모든 개발요소를 포함한 미래 자족형 지역입니다.

 

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5️⃣ 투자 수익률 분석 💰

 

 

입찰가별 투자 수익률 분석

 

✅ 1. 항목별 간단 설명 (글머리 기호 정리)

📄 물건개요

• 🏷️ 사건번호: 2024타경59684
• 💰 감정가: 4억 6,900만 원
• 📉 최저가: 3억 2,830만 원 (2회차 기준)
• 🏷️ 매매시세 기준가: 약 4억 8,000만 원으로 분석

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💸 초기 투자금 항목

• 💵 입찰금액: 경매 입찰 시 제시하는 금액 (4억 ~ 4억 6천만 원 시뮬레이션)
• 📜 이전비용: 취득세, 교육세, 법무비용 등 (약 2%)
• 🏦 6개월 이자: 대출금에 대한 이자 (연 4.5% 기준)
• 🧾 기타비용: 명도비 및 미납 관리비 예상(200만 원 고정)
• 💳 대출금액: 총 입찰가의 80%를 가정 (예: 4억 입찰 시 → 대출 2억 8,140만 원)

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📌 실투자금

실제 투자자가 자기자본으로 투입해야 하는 금액

실투자금 = 입찰금액 + 이전비용 + 이자 + 기타비용 – 대출금

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🏠 매도 후 수익 항목

• 🏷️ 매도금액: 4억 8,000만 원으로 고정
• 💸 매도비용:
• 📌 중개수수료: 192만 원 (매도가 4.8억 기준)
• 💳 중도상환수수료: 2,814,000원 (대출 상환 시 발생)

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🧾 양도세 항목

• 📈 양도차익: 매도금액 – 입찰금액
• 🧾 과세표준: 양도차익 기준으로 계산
• 🧮 세율: 과표에 따라 6~24% 적용
• 💰 양도/지방세 총합: 실제 납부할 세금

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📊 순수익 & 수익률

• 💰 순수익 = 매도금액 – 대출상환 – 실투자금 – 매도비용 – 양도세
• 📈 투자금 대비 수익률 = (순수익 / 실투자금) × 100
• 💡 총투자 대비 수익률: 대출 포함 전체 자본 기준 수익률
• 💳 월이자: 고정 105.5만 원 (대출 기준)

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✅ 2. 수익 분석 과정 단계별 설명

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📌 Step 1. 입찰가 선정

• 시뮬레이션은 4.0억 ~ 4.6억까지 다양한 입찰금 기준으로 진행됨

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📌 Step 2. 취득 관련 비용 계산

• 입찰가에 따라 이전비용(2%), 이자(6개월치), 기타비용을 더함
• 대출은 입찰가의 80% 기준으로 동일 적용

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📌 Step 3. 실투자금 계산

예시 – 입찰가 4억일 때:

실투자금 = 400,000 + 8,000 + 6,332 + 2,000 – 281,400 = 134,932천 원 (약 1억 3,493만 원)

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📌 Step 4. 매도금액 및 비용 반영

• 매도금액은 고정 4억 8,000만 원
• 매도 시 중개수수료(192만 원) + 대출 조기상환수수료(281만 원) 발생

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📌 Step 5. 양도세 계산

• 양도차익 = 4.8억 – 입찰가
• 과세표준 적용 후 15%~24% 세율 및 누진공제 계산
• 지방세 포함 최종 납부세액 산정

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📌 Step 6. 순수익 & 수익률 계산

예시 – 입찰가 4.0억일 때:

순수익 = 4.8억 – 대출상환(281.4만) – 실투자금(1.349억) – 매도비용 – 양도세 ≈ 4,626만 원 수익률 = (4,626 / 13,493) × 100 ≈ 34%

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🎯 요약 제안

 

입찰가	실투자금	순수익	수익률
4.0억	1.35억	4,626만 원	34% ✅
4.1억	1.40억	4,250만 원	30%
4.3억	1.65억	2,289만 원	14%
4.5억	1.85억	585만 원	3%
4.6억	1.96억	-298만 원	❌ -2% 손실

 

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✅ 추천 입찰가:

• 수익률과 경쟁 가능성을 고려할 때 4.1~4.2억 원 사이 입찰이 가장 적정
• 4.5억 이상은 수익률 급감, 4.6억 이상은 손해 가능성

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