📍 물건 개요
• 경기도 시흥시 월곶동 “진주마을풍림1차아이원” 아파트 12층 1212호
• 소재지: 시흥시 월곶중앙로70번길 11 (112동 1212호)
• 감정가: 141,000,000원 (감정일 기준: 2024.07.01)
• 매각기일: 2차 2025.05.13 (1차 유찰, 최저가 98,700,000원)
1️⃣ 입지 분석 🗺️
- 📍 월곶역 도보 5분 거리 (수인분당선) → 직장인, 학생 모두에게 높은 접근성
- 🚗 제2경인고속도로, 시흥IC, 월곶IC 인접 → 자차 이동성 우수
- 🏫 학세권: 월곶초, 월곶중 도보 통학 가능 + 신천고 인접
- 🏞 주변 인프라: 인천대공원, 은행천 산책로 등 자연환경도 조성
- 🏢 시흥시청, 시흥세무서 등 공공기관 밀집 지역
- 🛍 대형마트 및 신세계프리미엄아울렛 차량 10분 내외 거리
👉 시흥시 내에서도 직주근접 + 학군 + 자연 + 행정 모두 갖춘 최적 입지!
2️⃣ 상권 및 수요 분석 🛍
- 🏙 단지 규모: 총 2,560세대 대단지 (풍림1차아이원) → 내부 상가 및 입주민 고정 수요 확보
- 🚶 월곶역 앞 중심 상권과 바로 연결: 편의점, 카페, 병원, 학원, 미용실, 프랜차이즈 등 밀집
- 👨👩👧👦 주거 수요: 정왕산단, 시흥스마트허브, 배곧신도시 종사자 중심의 근로자 실수요 다수
- 📊 임대시장:
- 전세: 약 1.2억 ~ 1.3억 수준 → 낙찰가와 비슷하여 투자 안정성 높음
- 월세: 보증금 2,500만 원 + 월 30만 원 수익 가능
- 🔄 공실 위험 낮고, 세입자 교체 및 전세 세팅 수요 꾸준함
👉 투자 안정성과 회전율이 뛰어난 실거주형 중소형 아파트 시장
3️⃣ 권리 분석 ⚖️
- 👤 임차인: 전상호 / 전입 2023.08.03 / 확정일자 2023.08.04 / 보증금 2,500만 원
- 📉 말소기준권리: 2022.12.09 근저당권 (FWHC 유동화전문 유한회사)
- 📌 대항력 없음 + 확정일자 후순위 → 인수 가능성 없음 (명도 부담 적음)
- 💰 최우선변제금 한도(4,800만 원) 이하 → 보증금 대부분 보호
- 🧾 권리관계 단순: 추가적인 근저당이나 가압류, 압류 없음
👉 전세 세팅 용이, 실투자자에게 리스크 없는 권리상태
4️⃣ 개발 호재 및 지역 전망 🏗
🔹 교통 인프라 확장
- 🚄 월곶~판교 복선전철(예정 2027년 개통) → 강남·판교 직결 노선 확보
- 🚆 신안산선 + 제2경인선 확장 구간 교차 예정지
- 🌉 배곧대교 착공(계획): 송도~배곧 생활권 통합 → 직주근접성 상승
🔹 도시재생 및 주거 정비
- 🏗 월곶항 도시재생 뉴딜사업 → 항만-상업-주거 복합 중심지 개발
- 🧱 2002년 준공 단지 → 리모델링 시점 도달 (장기적 자산가치 상승 가능)
- 📐 시흥시청 일대 구도심 재정비 구역 인접
🔹 투자 및 가치 전망
- 📈 월곶역 중심지 → 중기적으로 노후단지 리모델링 사업지로 유력
- 🏙 배곧신도시, 서울대 시흥캠퍼스, 송도와 연계된 생활 인프라 확장 기대
👉 인프라 + 리모델링 + 교통 확장 삼박자 갖춘 장기 상승 유망지역
5️⃣ 수익성 분석 💹
📌 <135,000천원 매도 기준> 수익률 시뮬레이션 정리:
입찰가별 수익분석
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입찰가(만원)
|
실투자금
|
예상 순수익
|
투자수익률
|
|
100,000
|
23,800,000
|
25,666,000
|
✅ 108%
|
|
104,000
|
24,752,000
|
22,155,000
|
✅ 90%
|
|
108,000
|
27,464,000
|
18,703,000
|
✅ 68%
|
|
112,000
|
31,544,000
|
15,296,000
|
✅ 48%
|
|
116,000
|
35,624,000
|
11,889,000
|
⚠️ 33%
|
|
120,000
|
39,704,000
|
8,483,000
|
⚠️ 21%
|
|
124,000
|
43,784,000
|
4,533,000
|
❌ 10%
|
💬 추천 입찰가 구간: 104,000,000 ~ 110,000,000원 수준 → 실투자금 2,5003,000만 원 / 수익률 6090% 내외 확보 가능 → 전세 세팅 시 실질 자금 거의 無 (전세금과 낙찰가 유사)
👉 소액 투자자에게 적합한 고수익·저위험 구조, 전세·월세 세팅 모두 안정적!
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