안녕하세요, 부동산 경매 투자자 **"맨땅과 함께하는 경매분석"**입니다!
이번 보고서는 서울 동작구 흑석동 339번지 흑석한강센트레빌2차 1705호에 대한 투자 분석 리포트입니다.
✅ 이 물건은 2025년 4월 3일(목) 2회차 경매가 진행되며,
✅ 최저 입찰가는 1,488,000,000원으로 감정가 대비 80% 수준입니다.
📌 물건 요약 (2024타경4415)
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항목
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내용
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소재지
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서울 동작구 흑석동 339, 110동 17층 1705호
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건물면적
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119.727㎡ (약 36.22평)
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대지권
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67.07㎡ (20.29평)
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감정가
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1,860,000,000원
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전세가
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약 1,040,000,000원 (최근 시세 기준)
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임차인
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없음 (소유자 실거주 추정)
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난방방식
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개별난방 (도시가스)
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📆 경매 입찰 일정 및 상태
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회차
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입찰기일
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최저가
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상태
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1차
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2025.02.27
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1,860,000,000원
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❌ 유찰
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2차
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2025.04.03
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1,488,000,000원
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🔴 진행 중
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3차
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2025.05.08
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1,190,400,000원
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⏳ 예정
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4차
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2025.06.12
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952,320,000원
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⏳ 예정
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📍 현재 2차 입찰(2025년 4월 3일) 진행 중입니다.
이번 기회를 잘 활용하면 감정가 대비 20% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 전략적 시점입니다! 🎯
🔍 1️⃣ 입지 분석: 흑석 프리미엄의 중심
지브리 감성 + 도심 속 한강 프리미엄 입지!
🏙️ 위치 및 교통
- 📍 서울 동작구 흑석동 339, 서달로 91
- 🚇 9호선 흑석역 도보 10분 (760m)
- 🚇 7호선 숭실대입구역 도보 12분 (919m)
- 버스 노선 다양, 단지 앞 정류장 활용 가능
- 🚗 올림픽대로·강변북로 접근 쉬움
🏫 교육시설
- 서울은로초 (도보 2분)
- 중앙대부속중, 상도중, 구암중 등 우수 중학교 다수
- 중앙대학교 캠퍼스 도보권
🛒 생활 인프라
- 이마트·롯데슈퍼·흑석시장 인근
- 병원, 약국, 카페 밀집 상권
- 한강공원 도보 접근 가능(뷰 가능층)
🏗️ 주변 개발 호재
- 흑석11구역 재개발 및 흑석뉴타운 활성화
- 한강변 조망권+재건축 기대감 지속 상승 중
💼 2️⃣ 상권 분석: 흑석동 중심, 상권과 수요의 교차점
대학가 상권 특유의 활기찬 분위기와 지역 커머셜 스트리트
흑석동은 과거 중저가 주거지에서 강남 접근성+한강 조망 프리미엄으로 급부상한 지역입니다. 특히 흑석한강센트레빌2차 단지는 한강뷰를 확보하고 있어 고급 임대 수요 및 소비력이 결집되는 지점에 위치합니다.
🏙️ 1. 상권 구분: 생활밀착형 + 대학상권 + 주거 프리미엄
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구분
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특징
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생활형 상권
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흑석시장, 흑석로·서달로 상권에 다양한 음식점·카페·약국 밀집
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대학상권
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중앙대학교 도보권 → 학생·교직원 수요 풍부, 자취 수요 안정적
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한강변 고급주거상권
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9호선 연계 교통에 기반한 실수요 고소득층 입주 수요 존재
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📊 2. 유동인구 흐름
- 🚶♂️ 중앙대 캠퍼스 통학 인구: 약 1만 2천명
- 🚶♀️ 흑석역 유입 유동인구: 하루 평균 약 18,000명 (서울교통공사 기준)
- 🧍 중·고교 밀집 지역으로 학부모 유동도 존재
- 🏘️ 최근 흑석3구역, 9구역 입주로 신규 수요 증가 중
💬 3. 임대 시장 분석
- 📈 전세가 평균: 약 10.4억
- 💸 월세 전환 수요: 400만~600만 원대 실거주 수요 있음
- 🔒 공실 리스크 낮고, 대출 이자보다 월세 수익률 우위 가능
🧾 입지+학군+한강 프리미엄으로 안정적 임대가 확보 가능하며
➡️ 수익형 보유전략에 매우 적합한 물건입니다.
🧾 3️⃣ 권리 분석:
- ✅ 안전한 투자 환경
- ❌ 임차인 없음 → 인도 문제 無
- ✅ 말소기준권리: 2019.08.21 근저당
- ✅ 그 이후 등기된 권리는 매각과 함께 말소 예정
- ✅ 점유자 없음, 소유자 단독 거주 추정
📌 **가처분(이서이 지분)**은 주의 요망
→ 1/2 지분은 소유권 분쟁 중 → 경매 낙찰 후 소송 리스크 고려 필요
🏗️ 4️⃣ 개발 호재 분석: 흑석의 미래를 이끄는 핵심 포인트 🔮
재개발 현장, 고층 빌딩, 푸른 도시농원, 희망찬 주민들
🌇 1. 흑석뉴타운 정비구역 다수 진행
흑석동은 13개 뉴타운 정비구역이 지정되어 있으며,
해당 물건(110동)은 흑석4구역~11구역 중심에 위치해 있습니다.
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구역
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개발상태
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브랜드
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흑석3구역
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준공완료
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래미안 센트리버
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흑석9구역
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준공완료
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아크로 리버하임
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흑석11구역
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정비구역 지정
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입찰 예정 (2025 상반기)
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🏗️ 흑석11구역 개발 착공 시점부터 인근 시세 동반 상승 기대
→ 해당 물건은 11구역 도보권에 위치함!
🚇 2. 교통 호재: 더블 역세권 & 향후 교통망 확장
- 9호선 흑석역 (도보 10분): 급행 열차 가능, 강남 직통
- 7호선 숭실대입구역 (도보 12분): 강북·광명권 연결
- 신안산선 연장 및 연결 추진 中 → 여의도 10분대 도달 예상
- GTX-B·서부선 논의 영향권 경계에 있어, 잠재적 개발 프리미엄 확보 가능
🌳 3. 한강 조망 프리미엄
- 110동 1705호는 고층, 조망 가능 세대
- 한강 조망권은 서울에서 희소성 프리미엄 요인
- → 매매가 상승률에 항상 우위를 보이는 요소입니다.
🏘️ 4. 정비사업 프리미엄
- 향후 인근 재개발 구역이 모두 입주 완료되면,
- ➡️ 흑석동은 '제2의 반포' 프리미엄 주거지 벨트로 주목
- 현재도 래미안, 아크로, 센트레빌 등 브랜드 대거 입점 중
🧠 브랜드 밸류 상승 + 한강 조망 + 뉴타운 재건축 프레임이 합쳐져
📈 해당 아파트의 중장기 자산가치 상승은 매우 확실시됩니다.
✅ 요약하면?
🎯 흑석한강센트레빌2차는 단순한 '주거지'가 아닌
**'미래가치가 보장된 프리미엄 입지' + '안정적인 상권·수요' + '강력한 개발 호재'**를
모두 갖춘 💎 _서울 핵심 경매 투자 물건_입니다!
💰 5️⃣ 예상 낙찰가 & 투자 수익률 분석
황금빛 동전, 부동산 그래프, 귀여운 캐릭터들이 분석하는 모습
수익률 분석
건물부가세 계산
🧾 분석 개요
본 분석은 2025년 4월 3일(2차 입찰) 예정인
📍서울 동작구 흑석동 339, 흑석한강센트레빌2차 110동 1705호의
입찰금액에 따른 초기 투자금, 수익률, 세금까지 포함된 순수익을 분석한 표입니다.
✅ 분석 기준 요약:
- 매도금액 가정: 18.5억 원
- 대출금액: 1,116,000천 원 (80% 대출 기준)
- 양도세율: 35~38% (과표 구간별 반영)
- 6개월 내 매도 가정 (중도상환수수료 포함)
- 기타비용 없음
📌 분석 항목별 설명
① 입찰금액
- 입찰에 참여할 가격입니다. 본 시뮬레이션은 16억 ~ 17.2억까지 1천만 원 단위로 분석하였습니다.
② 취득비용
- 이전비용 2%, 6개월 대출이자(연 4.5%), 기타비용 포함
③ 실투자금
👉 실투자금 = 입찰금액 + 취득비용 - 대출금액
- 낙찰가가 높아질수록 실투자금도 커짐 (최저 5.4억 ~ 최대 6.6억대)
④ 매도금액 및 매도비용
- 매도금액은 18.5억 원으로 고정 가정
- 매도비용에는 중개보수, 중도상환수수료(1.2%) 포함
⑤ 양도차익 및 세금
- 양도차익 = 매도금액 - 입찰금액
- 양도소득세는 과세표준에 따라 35~38% 적용
- 양도세 = (과세표준 × 세율) - 누진공제 + 지방세
📈 결과 요약
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입찰가
|
실투자금
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순수익
|
수익률
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|
16.0억
|
5.41억
|
5,036만 원
|
9% ✅
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|
16.1억
|
5.51억
|
4,442만 원
|
8%
|
|
16.2억
|
5.61억
|
3,849만 원
|
7%
|
|
16.3억
|
5.71억
|
3,255만 원
|
6%
|
|
16.4억
|
5.81억
|
2,661만 원
|
5%
|
|
16.5억
|
5.92억
|
2,068만 원
|
3%
|
|
16.6억
|
6.02억
|
1,474만 원
|
2%
|
|
16.7억
|
6.12억
|
924만 원
|
1%
|
|
16.8억
|
6.22억
|
298만 원
|
0% ❗
|
|
16.9억
|
6.32억
|
-329만 원
|
-1% ❌
|
|
17.0억
|
6.43억
|
-957만 원
|
-1%
|
|
17.1억
|
6.53억
|
-1,584만 원
|
-2%
|
|
17.2억
|
6.63억
|
-2,211만 원
|
-3%
|
✅ 분석 결론 및 전략 제안
- 🎯 최적의 입찰가 범위는 16.0억 ~ 16.3억 구간
- → 실투자금 약 5.4
5.7억, 수익률 69% 확보 가능 - 16.5억 이상 입찰 시 수익률 급감, 16.8억 초과 시 손익분기점 돌파
- 낙찰 경쟁이 치열하지 않다면, 16.2~16.3억 입찰이 가장 균형 잡힌 전략
📌 추천 입찰가 전략 (2025.04.03 기준)
|
전략
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제안 입찰가
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실투자금
|
예상 수익률
|
비고
|
|
보수형
|
16.0억
|
5.41억
|
9%
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최고 수익률 확보, 낙찰 가능성 낮음
|
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실리형
|
16.2~16.3억
|
5.6~5.7억
|
6~7%
|
❗ 적정가 낙찰 가능성 ↑
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공격형
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16.5억 이상
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5.9억↑
|
2~3%↓
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위험 대비 수익 ↓
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🧭 투자 전략 제안 (투자 성향별)
🔹 단기 차익형 투자자
- 💡 현재 2회차 경매 진행 중으로 낙찰가 경쟁 낮음
- ✅ 15억 초반대 낙찰 시 즉시 전세 놓고 전매 가능
- 🔥 흑석 재개발 기대감 반영 시 시세 회복 탄력 ↑
🔸 장기 보유형 (임대수익형)
- 📈 전세가율 높아 공실 리스크 낮음
- 🏘️ 한강뷰 아파트로 고급 전세 수요 안정적
🔨 재개발·건축형 투자자
- 직접적인 재건축 구역은 아님
- 다만, 흑석뉴타운 시세 흐름에 동조, 가치 상승 여지 충분
✅ 결론: 매력도 높은 물건, 다만 소유권 리스크 유의
이 물건은 다음과 같은 특징을 가집니다:
✔ 흑석 중심 입지
✔ 한강 조망 가능 프리미엄 아파트
✔ 교통+생활 인프라+교육 삼박자
✔ 권리 구조 단순, 단 가처분 지분 소송 리스크 고려 필요
✔ 낙찰가 대비 투자수익률 기대치 높음
📢 추천 투자자
중장기 보유형 투자자, 프리미엄 지역 선호자, 5억 내외 실투자 가능한 분들께 강력 추천드립니다.
👋 다음 보고서에서는 흑석 11구역 인근 경매 물건과 비교 분석해드릴 예정입니다.
궁금한 점이 있다면 댓글 또는 DM 주세요!
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